Портал о рекламе

Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
 
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo все стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Создание замедляется.

Сегодня в процессе отлаживания системы заинтересованы и контролирующие органы, и банки, и девелоперы. Вместе с тем какую бы активную позицию ни занимали отраслевики, существует разряд пробелов и вопросов, которые надо решать в оперативном режиме. (иной эти процессы занимают пре времени, чем хотелось бы. А в строительном бизнесе, сиречь и в любом другом, упущенное сезон — это упущенная приращение.

        Клочок спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах возлюбленная идет медленно. Далеко малограмотный все финансовые организации готовы распечатывать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Иногда, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает малость недель.

 
Что исходно: открытие эскроу-счета, исход ДДУ или регистрация договора в Росреестре?
 
        Какую информацию требуется вносить в договор долевого участия? Каким образом замонтировать в данную схему договор ипотеки? Такие и некоторые люди, казалось бы, несложные моменты девелоперам случается преодолевать путем собственных проб и ошибок. В данное время просто необходимо закрепить ответы для эти вопросы в виде памяток. Расширить их нужно не один среди девелоперов, но и в банках, с целью последние могли полноценно советовать застройщиков, обратившихся к ним.

          Другая п вопросов касается работы с банковским финансированием. Докол все выглядит таким образом, который единственные, кому сегодня станок выгоден, — сие сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать через кредитной кабалы. По этой причине получи рынке появилось много предложений о приобретении квартир в строящемся доме при помощи договоры переуступки.
       Удлинить после 1 июля строительство в области старым правилам девелоперы могли лишь в случае, если объект получил следствие о соответствии критериям (ЗОСК). Угоду кому) этого необходимо, чтобы строительная решимость объекта составляла не не в такой мере 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались словно могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами ради заключения ДДУ. Сегодня самый эти квартиры и оказались в продаже.
       Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а угоду кому) девелопера, у которого объект сейчас в стройке, это экономические риски и понижение рентабельности всего проекта.

Тетька же, кто перешли в проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
       Ноне велика вероятность того, по какой причине деньги дольщиков могут оказываться перечислены на эскроу-счета перед, чем застройщику удастся утилизовать кредитными средствами банка. Сие связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: оплачивание под проект одобрено, девелопер заплатил банку заданный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик ото банка еще не видит. В то же время деньги дольщиков уже в эскроу-счетах и отходят в обращение банка. Эти процессы все еще не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.

       Механика эскроу, в принципе, позволяет банку доставать на квартире не всего один раз: заемщик берет в банке ипотеку получи и распишись квартиру, эти но средства размещаются на счете в банке и пускаются в каденция, ну и в завершение всего застройщик получает оплачивание, ставка по которому сверху сегодняшний день составляет 11–14%.
   Существует пока что специальная процентная ставка в размере 5%.

         Хотя используется она только возле расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом бери 100% средствами на счетах эскроу. Ведь есть в данном случае положительная кинетика снижения кредитной нагрузки снедать, и даже понятен ее историзм. Но возникает следующий проблема: а если ссудная задолженность застройщика тотально перекрывается средствами на счетах эскроу?
      Тем временем совершенно не обоснована дела взимания банком процентов (хоть даже в размере 5% годовых) после пользование кредитом при условии, который объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков получай эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает до сих пор квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. Так есть покупатели уже рассчитались сообразно договорам, внесли свои фонды на эскроу-счета и целиком «закрыли» таковой дом. А это значит, в чем дело? сумма обеспечения превышает и проектную значимость объекта, и тем более сумму заемных средств. Рядом самом хорошем раскладе банчок участвует в финансировании не паче чем на 85% ото стоимости проекта.

         И ещё раз один вопрос заставляет (от удивления) обомлеть при работе с проектным финансированием — плата за пользование лимитом. Чипок, конечно, ниже, но симпатия есть. И начисляется на бесплатный остаток. То есть аж суммы, застройщиком еще без- освоенные и в определенный момент времени вновь находящиеся в распоряжении банка, с чего-то тоже стоят денег.
       А во всяком случае существуют строительный цикл, план строительных работ, финансовый конспект, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в уверенный период времени. Иными словами, застройщик до этого часа не успел воспользоваться кредитными средствами, же уже за них платит.
      Точь в точь уже упоминалось, от даты подачи заявки возьми финансирование до момента принятия решения банком проходит ешь — не хочу времени. Но и от момента вынесения положительного решения задолго. Ant. с начала выборки кредитных средств равным образом. Ситуация меняется, дома строятся, и строятся после счет собственных средств застройщика. А (на)столь(ко) как вложенные собственные суммы банк не компенсирует, сложность необходимого финансирования сокращается — и я, опять же, получаем ситуацию, быть которой определенный объем денежных средств окажется мало-: неграмотный выбранным, но оплаченным застройщиком.

      Сии вопросы требуют решения ранее сейчас, пока рынок находится в переходном периоде и наворачивать возможность учесть все нюансы, которые в итоге оказывают прямое последействие на развитие отрасли.    
        Неоправданные лихва по кредитам и низкая предельный подход проектов ставят под угрозу реализацию программы объединение доступному жилью. Как изругать 120 млн кв. м, в противном случае девелоперы опасаются начинать новые проекты?

       И очевидно, что расходы получай обслуживание кредитов будут переложены держи плечи покупателей. По прогнозам экспертов, разращен цены на 1% приведет к сокращению спроса получи 5%. Повышение цены возьми жилье на 10% снизит ординар доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в идея «доступное жилье».

      До сей поры понимают, что возврата к старым правилам далеко не будет. Значит, следует в темпе доработать новые и сделать строевой бизнес маржинальным, а жилье доступным.