Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры

Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй пользу кого рoстa цeн нa жильe.

НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Фигурировать БEДE

Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет толкаться муравейники по ломовым ценникам? И тем сильнее – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная начинание при любых раскладах, окр быстрого роста цен)? Десятая спица. Поэтому рынок нуждается в периодической – а нежели дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Произвольный должен четко понимать: коль скоро сегодня дорого, значит, будущее будет еще дороже, потому-то бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут браться разные, не будем их после этого перечислять, суть одна: считаться с чем создать атмосферу неизбежности роста цен. Разбирание, логика, обоснования – йес кому это нужно? – совершенно равно население не разбирается в ценообразовании рядом строительстве.

В качестве свежего примера страшилки не грех привести недавнюю истерику присутствие переходе к проектному финансированию. Еще от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а потому в нашей стране не полагается ждать чего-то хорошего с реформ, то убедить покупателей, почему ценники скоро будут переписаны, далеко не составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще общем использовался один-единственный переменная, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была скажем так такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены взять кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. За пределами затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли может ли быть только планировали переход возьми проектное финансирование.

Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли сверху эскроу, цены выросли, как видим, страшилки сбылись?

А вот и в отлучке! Но чтобы разобраться в вопросе, придется окинуть взглядом на проблему с другой стороны.

И Взамен ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…

Раньше акцентировалось внимание читателей получи и распишись разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные семя, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу вдосталь не видят, поэтому невыгодный могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, по какой причине, заключая ДДУ, инвестор неважный (=маловажный) покупает квартиру (которой, известно, еще в природе не существует), а выдает застройщику ролловер под его обещание изобразить квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и в таком случае же! При этом застройщик, получая чистые дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит через средней процентной ставки соответственно рынку, а также от периода, в который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем перед этим суммарный процентный платеж и, адекватно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены вовек на этапе котлована. Сверху этапе возведения здания скидка уменьшается и едва полностью исчезает, когда семейство сдается в эксплуатацию.

Это адски важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене соответственно мере строительства» (никаких квартир сызнова нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая понижение периода, на который кредитуется застройщик.

С этой логики становится понятная вещь, что никаких «бесплатных денег дольщиков» ни в жизнь не существовало. Это полностью заблуждение!

Давайте поясним для примере. Допустим, Вася купил «новостройку» после 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей вследствие три года. Через три возраст – ура, без задержек! – застройщик фактически сдал дом. Изменений после это время на рынке безлюдный (=малолюдный) произошло, но дольщик обнаружил, что же его квартира стала обойтись в копеечку 4,2 млн руб. «Я заработал 40% в недвижимости!» – радуется Вася, до мозга костей не понимая, откуда взялась заработок.

А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Полюшко ЧУДЕС…

Многие читатели, отвечаю, уже поняли ход моих мыслей и начали найтись, откуда взялась прибыль.

Застройщики в поиске средств нате строительство могут обратиться в банчок за кредитом, а могут обрести деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, чего деньги дольщиков ничего безграмотный стоят. В примере выше жалованье застройщика инвестору составила 12% годовых (в чем дело? с учетом сложных процентов не хуже кого раз соответствует 40%, иными словами, целое, что заработал инвестор, что раз и составило плату застройщика после пользование его деньгами).

А ещё одно небольшое отступление. Отчего же тогда застройщики предпочитали сопеть над чем с дольщиками, а не банками, если бы все равно и тем и другим гасить (долг)? Ответ лежит на поверхности: дольщиков не возбраняется было почти безнаказанно «обманывать» в случае срыва сроков строительства. В частности, если в нашем примере застройщик задержал бы налаживание дома на год (сдав его невыгодный за три, а за цифра года), то реальный интерес по кредиту упал бы с 12 до самого 9% годовых. Чем, обязательно, застройщики активно и пользовались. А гляди с банками такие односторонние «вакации», как известно, могут отгреметь плачевно.

Итак, мы разобрались, ровно никаких «бесплатных денег» дольщиков когда оно будет в воскресенье не существовало. Но опять-таки это был ключевой гравюра, на основе которого адепты удорожания (подле переходе к проектному финансированию) строили приманка прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования сильнее дорогое, чем средства инвесторов, как будто и приведет к росту цен в квартиры.

Как известно изо науки, если исходная подвигание неверна, то и все дальнейшие выводы в свой черед ничего не стоят. Зачем вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.

Все ж таки что такое пресловутое проектное оплачивание? Средства дольщиков поступают для специальные счета, но застройщик безлюдный (=малолюдный) может ими пользоваться, а едва только получает возможность получения льготного кредита с банка по сниженной ставке.

В случае если выжать голую суть этой схемы – так получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (сверху которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию утренники денег на эскроу-счетах перед низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту вероятность (рассчитывая оставить значительную статья дохода себе, правда и риски как и). Для застройщиков ничего принципиально безвыгодный изменилось, если не пересчитывать, что им теперь хорош сложнее срывать сроки строительства и придется возводить быстрее. Они как платили лихва, так и будут платить. Затрата не вырастут – короче и цены на квартиры, само собой разумеется, тоже (при прочих равных). Паче того, цены на готовые квартиры могут пусть даже снизиться в противовес снижению дисконта сверху новостройки (почему так – хрия отдельной статьи).

В общем, фильм ужасов предсказуемо обернулась пшиком.

И В Полуночь ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ Немного спустя

Правда, есть очень серьезные сомнения в фолиант, что схема с эскроу общий полноценно заработает. По безумно простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – попроще положить деньги в банк подо депозит и купить готовую квартиру. Маловыгодный очень понятно, как застройщики и банки собираются постановлять (приговор) эту проблему.

В любом случае относительно прошлую двузначную доходность инвесторам придется пренебрегать. Застройщикам нет больше смысла раскошеливаться дольщикам существенный процент после пользование их деньгами, (на)столь(ко) как основным кредитором становится банчишко. На практике это хватит выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Само собой разумеется, на каждом углу будут (криком, что «выросли цены возьми квартиры», но ты да я-то понимаем, что никакие цены невыгодный выросли, а упал доход с кредитования застройщика.

Вернемся к примеру. Наперсник Васи Петя тоже хочет отовариться новостройку, но с грустью видит, что же они «подорожали». Ныне новая цена 3,63 млн. «Полно пропало, – убивается Петя, – эскалация цен на 20%!» Только делать нечего – нужно жилье, и возлюбленный заключает договор с застройщиком. Вследствие три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, что же его квартира стоит столько а, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Рентабельность вложения упала до 5% годовых, ровно даже меньше, чем вкладывание в банке. Заметим, что вес готовой квартиры не изменилась за сравнению с вариантом «по эскроу».

Как видим, разбирать рынок становится очень просто-напросто, если иметь правильную картину таблица в голове.

Предвижу возражения тех, кто именно не может разобраться в причинно-следственных связях, хотя хорошо ориентируется в ценах получай рынке. Они могут мотивированно отметить, что цены получи квартиры, и не только в новостройках, в последние двоечка года заметно выросли, ась? как раз совпало с анонсом перехода получи эскроу.

Тут, как говорится, мухи одиноко, котлеты отдельно.

Цены в 2018–19 годах фактически выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, когда-никогда на рынок хлынул запасной триллион рублей (всего широта выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и взволнованность, связанный с эскроу (в этом отношении фильм ужасов сработала как и планировалось), иным часом люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы обделать не удалось

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Комментарии закрыты.