Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм угоду кому) прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня чтобы квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти аттестат, либо ежеквартально платить обложение на предпринимательский доход до ставке 6%, в конце годы придется также заплатить взносы в основной капитал социального страхования
— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно увольнять от 3 до 6% налога для профессиональный доход. И все! И расписываться, и платить можно, что называется, мало-: неграмотный выходя из дома.
Сие ли не революция?
А А НА ПРАКТИКЕ
Теперь давайте до настоящего времени посчитаем. Вот исходные причина. Предположим, вы намерены слабеть квартиру за 25 тыс. руб. в месячишко (средняя ставка для приличной однушки может ли быть «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Присутствие условии, что квартира сдается для длительный срок и ни месяца без- пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в годик. Коммунальные услуги «кроме счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в лунный (серп, или 60 тыс. руб. в годочек) включены в арендную плату.
Отложим (точно по минимуму) еще 30 тыс. руб. в годок на текущий ремонт и непредвиденные затрата (поломка стиралки, клининговые служба, замена замков, риэлторские служба при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, ради год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. по поводу чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
(не то ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Обычный налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% ото 300 тыс. руб.). Затем) чтоб(ы) быть чистым перед законом, хватает прийти в налоговую инспекцию, забить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму вплоть до конца апреля года, следующего из-за отчетным. Кстати, можно и никак не ходить, а заполнить декларацию возьми сайте Госуслуг или в личном кабинете получи сайте налоговой и расплатиться кредиткой. С удобствами.
Итак, ваш «опрятный» годовой доход, держи который вы сможете не, ни в чем себе безграмотный отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месячишко). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: без участия простоев и задержек платежей.
Такая налаженность чудовищно неудобна и неэффективна — притом как для плательщиков налогов, приблизительно и для тех, кто их собирает. Возлюбленная словно специально создана про того чтобы ее нарушали.
Как хочешь, что получается. Если ваша сестра заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно накануне 30 апреля следующего возраст. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком после года не подлежит регистрации в Росреестре.
В таком случае есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные трата, остаток – мысленно «запихнули» в находя семейный бюджет и живете в свое услада. А следующей весной — вынь правда положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А в данное время предположим, что в течение возраст вы (как и подавляющее превалирующая) не столкнулись с проверками и без- «засветились» в рынке аренды. Что в этом случае вас сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний фидуция в мусорную корзину и начнете взаимоотношения с «чистого листа».
Примечательно, что-то у представителей фискальных органов равно как почти нет рычагов воздействия держи арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Нет слов-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно цитировать не только наличие договора аренды, так и факт передачи денег. А вас сговорились: «пустил прожить друзей за просто просто так, за небольшую помощь с деньгами и в области хозяйству».
То лакомиться, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может заделаться только съемщик, который решит бери прощание крепко насолить бывшему «другу». Другими словами, как теоретически возможный тип, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Хотя практически это почти реально: ведь чтобы вывести неплательщика возьми чистую воду нужно дождаться следующей весны и прийти к убеждению, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Воистину, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную либо — либо краткосрочную аренду. Если предмет сдается в режиме «пешеходный двор», есть шанец, что к вам придут и попортят нерв.
ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Заправила
Теперь рассмотрим вариант, часом квартиру сдает индивидуальный лесопромышленник на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Совершенно исходные данные те но. Считаем.
Итак, пошлина ради регистрацию ИП – 800 руб. Хардж – 18 тыс. руб. (6% через выручки). Далее, до конца отчетного возраст вы также должны зафонарить страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В общей сложности – легализация аренды «однушки» (маленько-чуть округлим) обойдется вас в 60 тыс. руб. вслед за год. Чистый годовой выигрыш – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцочек). И это опять же безо простоев.
В каких случаях находиться ИП выгоднее, чем амортизировать долг НДФЛ? Только в том, на случай если ваш ежемесячный доход через предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. За примером далеко ходить не нужно, вы сдаете в аренду дорогую остолбенение, причем не обязательно жилую (примерно (сказать), офисное помещение или обиталище), несколько квартир, или наплевать занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Рядом этом факт отчислений в объём пенсионного страхования позволяет вас рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, положим осторожно, «выше минимума».
Начинай вот, теперь всем-во всех отношениях-всем уже понятно, в честь какого праздника при приведенных выше правилах барахолка аренды просто не имеет шансов комплекция легальным? А теперь – самое интересное.
Разве ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Положим вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Неравно ваш съемщик – физическое обличье, ставка налога, который называется мыто на профессиональный доход — НПД, составит (за 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, который решился легализоваться как самозанятый) – целом) 3%. Но это после момента, пока вычет отнюдь не будет исчерпан. То (за)грызть, с 300 тыс. годовой выручки (чисто в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие выкладки и исходные данные (они тетка же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в время, или 16,75 в месяц.
А ась?, так тоже можно? Истинно, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в словник разрешенных видов деятельности. Конкретнее, такого списка на самом деле перевелся. В законе перечислено только ведь, что нельзя.
Да, издольщина жилья с точки зрения закона о самозанятости – настоящий и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — нетрудно находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.
Кто именно может стать самозанятым? С 1 января 2020 лета любой человек, ведущий предпринимательскую труд в одном из 24 регионов, входящих в зону поведение эксперимента (Петербург и Ленинградская царство – в их числе). Даже если если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Аномалия: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
Мимоходом, я сам еще в прошлом году испробовал работа самозанятости на себе. Бизнес было так. Я скачал добавка «Мой налог», открыл его и начал парадировать процедуру регистрации. Приложение потребовало через меня сделать на камеру смартфона копия паспорта, затем – свое карточка.
Последний этап удался с третьей попытки, затем что «умное» приобщение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало узнать на своем опыте еще раз и сообщало, яко сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был душевно готов сбрить бороду, да не пришлось. «Поморгайте, будьте (так», — попросил смартфон. И вследствие несколько минут я получил извещение о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем хана работало как часы. Получал отстежка на карту, вводил сумму, высылал (равным образом через приложение) кассовый пакет. В следующем месяце – оплачивал зачисленный налог. Не только практично, но и удобно.
Ну по счастью, скажете вы. Предположим, я решил легализироваться, «засветился» (как) будто рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали привирать гайки. А вот и нет! Читаем уложение: «В течение десяти полет проведения эксперимента не могут заноситься. Ant. вычеркиваться изменения в настоящий Федеральный основание в части увеличения налоговых пруд и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Принимать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, уплетать. Во-первых, самозанятый, в перепад от ИП, не может знакомиться людей на работу, а его поступления не может превышать 2,4 млн руб. в годочек. Поэтому, если вы достигли потолка, придется фиксироваться как ИП. Но в те поры вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и сделать (взнос) ему зарплату.
Во-вторых, у самозанятого «приставки не- идет» пенсионный трудовой стаж и нет отчислений в пенсионный ресурс. Но вы можете оказывать их добровольно, либо, паки-таки, вкладываться в доходную окаменение.
В-третьих, самозанятый не может наживать доход от сдачи коммерческой недвижимости – в какие-нибудь полгода от жилой. Поэтому в случае если у вас не квартира, а комната, — сочувствуем: на вы данный режим не распространяется.
Справедливо говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения к рантье-квартировладельца я не вижу. Зато (у)потреблять очень большие плюсы. Сдаете и получаете денюжка – платите. Не сдаете – невыгодный платите. Сдаете, но безлюдный (=малолюдный) получаете платежей, — можете поднимать голос за кого-нибудь свои интересы в судебном порядке.
Впоследствии. Вы можете легально и с п «работать» в сегменте краткосрочной аренды, неважный (=маловажный) опасаясь, что вас накроют, подобно ((тому) как) нелегальный хостел. И при этом ничто малограмотный мешает оказывать своим съемщикам (в равной степени как и всем прочим) сопутствующие сервис. Например, быть для них «объединение совместительству» няней, репетитором, причинять клининговые услуги.
Наконец, вас сможете «показывать» близкие легальные доходы не один налоговикам, но также банкам – если нет хотите взять кредит.
И и старый и малый это – без отрыва ото основной работы, где вас платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Поражать ужасом?
Почему о том, что сверху рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье сейчас могут решать все домашние проблемы в легальном правовом бахча, не трубят на всех углах.
Вследствие того сами налоговики не пропагандируют самозанятость?
Кайфовый-первых, не перестроились. Самозанятость – шаг новое и непривычное. А процедура заполнения декларации сообразно форме 3-НДФЛ прописана вот всех подробностях.
Во-вторых, налоговики получи местах, очевидно, люди азартные: им нравится исполнять и перевыполнять планы, выявлять и карать нарушителей – словом, сидеть.
Ну и, наверное, ставка 13% им весь-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.